Studie von DEMIRE & bulwiengesa zum deutschen Büroimmobilienmarkt: Sekundärstandorte mit höheren Renditen
bei geringeren Risiken im Vergleich zu Metropolen

• Bonn, Dortmund, Koblenz und Essen mit den günstigsten Rendite-Risiko- Verhältnissen
• Nettoanfangsrenditen an Sekundärstandorten zwischen 1,0 und 3,8 Prozentpunkten höher als in A-Städten
• Geringe Wechselneigung der Büromieter an Sekundärstandorten
• Risiko von Marktverwerfungen an Sekundärstandorten geringer

Langen, 19. April 2018 - Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG und bulwiengesa haben ihre zweite umfassende Studie "Büroimmobilienmarkt: Investmentchancen an Sekundärstandorten" veröffentlicht. Die Studie vergleicht 31 ausgewählte Sekundärstandorte in Deutschland mit den Top-7-Städten. Die untersuchten Sekundärstandorte bieten höhere Renditepotenziale als die deutschen Top-7-Städte. Gleichzeitig ist dort die Ertragsstabilität höher. Das größere Renditepotenzial zeigt sich vor allem in den höheren Nettoanfangsrenditen. Die Spanne an den Sekundärstandorten reicht dabei von 4,1 Prozent in Bonn bis zu 7,0 Prozent in Stralsund und Chemnitz. In den A-Städten liegen dagegen die Nettoanfangsrenditen im Durchschnitt bei 3,2 Prozent. Die höhere Ertragsstabilität an den meisten Sekundärstandorten spiegelt sich auch in der geringeren Mietvolatilität wider: So weisen Märkte wie Bonn und Dortmund eine sehr geringe Schwankungsbreite bei den Mieten auf. Das Risiko von marktseitigen Mietkorrekturen wird dadurch reduziert. Auf der anderen Seite zeigt sich an den großen Standorten wie Berlin und München eine hohe Schwankung der durchschnittlichen Miete.
In der Studie werden die Renditepotenziale (Nettoanfangsrenditen) und das Ertragsrisiko (Volatilität der Büromieten) der untersuchten Städte in Relation zueinander gesetzt. Hierbei zeigt sich, dass die Städte Bonn, Dortmund, Koblenz und Essen das günstigste Verhältnis aufweisen. Dagegen finden sich die A-Städte Berlin, München und Hamburg - aber auch Leipzig - aufgrund ihrer starken Mietschwankungen am Ende der Skala wieder. Unter den ersten zehn Plätzen mit dem besten Rendite-Risiko-Verhältnis befindet sich mit Düsseldorf nur eine A-Stadt.

"Aufgrund der besseren Renditemöglichkeiten an Sekundärstandorten und der fehlenden Anlagemöglichkeiten in den A-Städten investieren die Marktteilnehmer zunehmend an den Sekundärstandorten. Im vergangenen Jahr wurden rund 27,5 Milliarden Euro abseits der Metropolen investiert, davon rund 15 Milliarden Euro an allen Sekundärstandorten", kommentiert Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Frankfurt der bulwiengesa AG. "Durch die steigende Nachfrage sinken zwar auch die Nettoanfangsrenditen an den Sekundärstandorten auf neue Tiefststände. Dennoch ist der Rendite-Spread zwischen A-Märkten und Sekundärstandorten mit zwei Prozentpunkten weiterhin auf einem hohen Niveau."
 
Geringe Wechselneigung der Büromieter an Sekundärstandorten
Die Studie untersucht auch die Relation des Flächenumsatzes zum gesamten Bürobestand einer Stadt. Ist der Flächenumsatz im Vergleich zum Bestand hoch, ist dies ein Indikator für eine hohe Umzugsneigung der Büromieter vor Ort. Diese ist in den A-Märkten deutlich stärker ausgeprägt als an den Sekundärstandorten. "Die Studienergebnisse belegen auch unsere Erfahrungen am Markt", kommentiert Ralf Kind, CEO der DEMIRE AG. "Wir haben eine hohe Mietertreue in unseren Objekten. Vor allem mittelständische Unternehmen prägen die Mieterschaft an den Sekundärstandorten und diese bleiben oft ihrem jeweiligen Standort treu."

 
Büroneubaufertigstellungen: Risiko von Marktverwerfungen an Sekundärstandorten geringer
Spekulative Bautätigkeit kann in Zeiten nachlassender Nachfrage zu höheren Leerständen führen. Im Gegensatz zu den A-Märkten, wo der Anteil von noch nicht belegten Flächen bei Projektbeginn bei ca. 40 Prozent liegt, werden Neubaumaßnahmen an Sekundärstandorten in der Regel bedarfsorientiert ausgerichtet, d. h. mit einer hohen Vorvermietungsquote realisiert. Hierdurch wird das Risiko von Marktverwerfungen durch Angebotsüberhänge verringert.
Unterm Strich ist die Neubautätigkeit an vielen Sekundärstandorten dennoch höher als in den Metropolen. Dies zeigt ein Vergleich von Neubauflächen und Flächenbestand. Da es sich an den Sekundärstandorten kaum um spekulativen Neubau handelt, resultiert der Neubau aus der steigenden Nachfrage der Unternehmen vor Ort. Hier sticht insbesondere Ingolstadt hervor. In der Stadt wurden in den vergangen zehn Jahren 24 Prozent der jetzigen Bestandsfläche neu errichtet. Weitere Sekundärstandorte mit hohem Neubauanteil sind Ulm (14 Prozent), Darmstadt (14 Prozent) und Kempten (13 Prozent). In den A-Städten beträgt der Neubauanteil im Durchschnitt nur zehn Prozent. Blickt man auf die absoluten Neubauzahlen, weisen unter den Sekundärstandorten Essen, Bremen, Dortmund, Münster, Bonn und Mannheim die höchsten Fertigstellungszahlen auf.

Die komplette Studie finden Sie auf http://www.demire.ag/immobilien/research zum Download.

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Über die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG
DEMIRE - First in Secondary Locations
Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG hält Gewerbeimmobilien in mittelgroßen Städten und aufstrebenden Randlagen von Ballungsgebieten in ganz Deutschland. DEMIRE verfügte am 30. September 2017 über einen Immobilienbestand mit einem Marktwert von rund EUR 1 Milliarde. Zum Berichtsstichtag waren annualisierte Vertragsmieten von rund EUR 72 Millionen für durchschnittlich 4,8 Jahre fest vereinbart.

Die Aktien der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (ISIN: DE000A0XFSF0) sind im Prime Standard der Deutschen Börse in Frankfurt notiert.
 
Über bulwiengesa
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