Magnat Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA: Im Company - Talk: Jan Oliver Rüster, CEO

Mit der Internalisierung der R-QUADRAT entwickeln wir die MAGNAT zu einem integrierten Immobilienkonzern'

mainvestor GmbH / Magnat Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA / Sonstiges

07.10.2009 

Veröffentlichung einer Corporate News, übermittelt
durch die DGAP - ein Unternehmen der EquityStory AG.
Geäußerte Meinungen und Aussagen geben nicht die Meinung des Herausgebers wieder.

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'Mit der Internalisierung der R-QUADRAT entwickeln wir die MAGNAT zu einem
integrierten Immobilienkonzern'

'Integration von R-QUADRAT stellt Weichen für Wachstumskurs'
'Höhere Erträge und geringere Volatilität der Erträge'
'R-QUADRAT konservativ bewertet'
'AG verbessert Corporate Governance'

07. Oktober 2009 - Die MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA ist
eine Immobiliengesellschaft mit Fokus auf Immobilien-Development. Die
Strategie von MAGNAT ist darauf ausgerichtet, opportunistisch Ineffizienzen
auf Immobilienmärkten zu nutzen. MAGNAT verfolgt dabei im Gegensatz zum
traditionellen 'Buy & Hold'-Ansatz einen 'Develop & Sell' bzw. 'Buy &
Sell'-Ansatz mit Fokus auf Immobilien-Development - verbunden mit Verkauf
nach der Fertigstellung - und ergänzt durch Portfolio-Trading. Anders als
bei klassischen Investmentstrategien profitiert MAGNAT dadurch nicht nur
von Mieteinnahmen, sondern auch und vor allem von attraktiven
Entwicklerrenditen und einer vergleichsweise kurzen Bindung des Kapitals in
den einzelnen Projekten. Alle Projekte müssen einer überdurchschnittlichen
Renditeanforderung genügen. Das Management konzentriert sich auf
Immobilienmärkte, die interessante Entwicklungszyklen aufweisen: Auf
unterbewertete Märkte ('antizyklisches Investieren') und auf Märkte mit
hohem volkswirtschaftlichem Wachstumspotential ('Wachstumsmärkte'). Die
geographischen Schwerpunkte liegen in Deutschland, Österreich und Zentral-,
Ost- und Südosteuropa.

mainvestor Company Talk sprach mit Jan Oliver Rüster, CEO der MAGNAT Real
Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA.

mainvestor: Herr Rüster, Sie schlagen Ihrer Hauptversammlung am 29. Oktober
vor, Ihren bisherigen Asset Manager, die R-QUADRAT Immobilien GmbH, im Zuge
einer Sachkapitalerhöhung in die MAGNAT einzubringen. Was ist der Grund
dafür?

Jan Oliver Rüster: Mit der Internalisierung des bisher externen Asset
Managements optimieren wir unsere Strukturen und stellen die Weichen auf
einen nachhaltigen Wachstumskurs und für künftige Profitabilität. Wir
entsprechen mit dieser Maßnahme den neuen Herausforderungen und
Anforderungen, die in der weltweiten Wirtschaftskrise begründet liegen.

mainvestor: Können Sie uns dies näher erläutern? 

Jan Oliver Rüster: Gerne. Für die Integration sprechen mehrere Gründe. Zum
einen optimierte Transparenz: Die Integration führt zu klaren Strukturen
und zu gesteigerter Kosten- und Leistungstransparenz. Hinzu kommt
profitables Wachstum: Die R-QUADRAT ist am Drittmarkt als Asset Manager
tätig, was für die MAGNAT einen wesentlichen Wachstumsschritt darstellt,
die Erträge erhöht und deren Volatilität senkt. Darüber hinaus erschließt
die Integration der profitablen R-QUADRAT zusätzliche Liquidität. Zugleich
wird das gesamte Immobilien Know-how in einem integrierten Konzern
gebündelt.

mainvestor: Mit der Internalisierung des Asset Managements planen Sie auch
gleichzeitig die Umwandlung der MAGNAT in eine Aktiengesellschaft …

Jan Oliver Rüster: Genau, die Umwandlung in eine Aktiengesellschaft führt
in der jetzigen Unternehmensphase vor allem zu einer deutlich verbesserten
Corporate Governance. Dieser Schritt macht aber nicht nur aus operativer
Sicht Sinn, wir entsprechen damit auch den Anregungen der Deutschen
Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW), die in den letzten
Hauptversammlungen unsere nicht optimale Unternehmensstruktur bemängelt
hatte. Durch die jahrelange Zusammenarbeit mit der R-QUADRAT ist zudem die
Basis für eine schnelle und reibungslose Integration geschaffen. Insgesamt
legen wir damit die Grundlage für einen nachhaltigen Mehrwert für unsere
Aktionäre.

mainvestor: Können Sie uns die R-QUADRAT Immobilien GmbH kurz beschreiben?

Jan Oliver Rüster: Unser Asset Manager, die R-QUADRAT mit Sitz in Wien,
Österreich, ist eine Asset Management Gesellschaft für Immobilienprojekte
und immobilienorientierte Kapitalmarktprodukte. R-QUADRAT beschäftigt mehr
als 30 Mitarbeiter und ist heute vor allem in Deutschland, Österreich sowie
in Osteuropa tätig. Schwerpunktländer sind hier die Ukraine, die Türkei,
Rumänien und Polen. Der Tätigkeitsbereich der R-QUADRAT in den Asset
Management Mandaten im Immobilienbereich umfasst insbesondere den Kauf, die
Entwicklung bzw. das laufende Management sowie die Vermietung und den
Verkauf von Immobilien im Auftrag von Investoren. Es erfolgt eine Vergütung
im Rahmen von jährlichen Performance- und Management Fees. Die Management
Fees orientieren sich am Volumen der verwalteten Assets und sorgen damit
für einen stetigen Mittelzufluss. Maßgeblich für die Performance Fees ist
der Projekterfolg. Die R-QUADRAT hat insgesamt rund EUR 500 Mio. Assets
under Management und arbeitet deutlich profitabel, so dass für die MAGNAT
ein signifikant positiver Ergebnisbeitrag entstehen wird.

mainvestor: Welche weiteren Kunden hat die R-QUADRAT Immobilien GmbH?

Jan Oliver Rüster: Neben der MAGNAT betreibt die R-QUADRAT das Asset
Management der SQUADRA Immobilien GmbH und Co. KGaA, verwaltet die Fonds
R-QUADRAT Capital Alpha, R-QUADRAT Capital Beta und R-QUADRAT Capital
Gamma, sowie den neuen Fonds High Yield Residential Deutschland (HYRD), der
im Jahr 2010 an den Start gehen wird. Des Weiteren setzt die R-QUADRAT sehr
erfolgreich mehrere Bauherrenmodelle in Österreich/Wien um.

mainvestor: Mit der Integration von R-QUADRAT möchten Sie Asset
Management-Dienstleistungen auch für Dritte anbieten. Wen wollen Sie dabei
ansprechen?

Jan Oliver Rüster: In der R-QUADRAT ist erhebliches Immobilien Know-how
gebündelt, das wir auch Dritten anbieten werden. Wir adressieren als
potentielle Kunden Versicherungen, Fondsgesellschaften und ausländische
Investoren in einer Mandatsgröße von EUR 50 bis 100 Millionen. Wir befinden
uns diesbezüglich bereits in sehr konkreten Gesprächen.

mainvestor: Wie wurde der Kaufpreis für die R-QUADRAT ermittelt?

Jan Oliver Rüster: Bitte erlauben sie mir, diese Frage sehr ausführlich zu
beantworten.
Grundsätzlich möchte ich festhalten, dass die gesamte Transaktion mit
äußerster Transparenz durchgeführt wird. Unsere Dokumentation ist
umfangreich und permanent zugänglich auf unserer Homepage einzusehen. Die
Unterlagen werden natürlich auch auf der Hauptversammlung ausliegen. Dieses
Maximum an Transparenz war ein besonderes Anliegen der Geschäftsführung der
MAGNAT. Auch die Zustimmung zu dieser Transaktion über den Weg der
Hauptversammlung zu suchen, ist aktiv von der Geschäftsführung
vorgeschlagen worden. Der Wert der Sacheinlage wurde über das
Ertragswertverfahren ermittelt. Dabei handelt es sich um in der
Finanzbranche seit Jahren anerkannte, gängige und in der großen Mehrzahl
angewandte Berechnungsmodelle. Wir gehen hier keinerlei Sonderwege, im
Gegenteil, wir führen branchenübliche Berechnungen durch. Wir konnten eine
sehr konservative Bewertung, die am unteren Ende der berechneten Spanne
liegt, im Interesse unserer Aktionäre durchsetzen. Dass wir mit dem
verhandelten Kaufpreis sehr gut liegen bestätigen uns Analysten und
zahlreiche versierte Aktionäre. Die Sachkapitalerhöhung wurde von der
renommierten Warth & Klein GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Düsseldorf, geprüft. Warth & Klein wurde vom Amtsgericht Frankfurt zu
dieser Prüfung bestellt. Mit unserem Verhandlungsergebnis sind wir aus
MAGNAT-Sicht im Sinne unserer Aktionäre sehr zufrieden, haben wir doch die
derzeit niedrigen Marktpreise für uns nutzen können.

mainvestor: Warum erfolgt die Integration von R-QUADRAT über eine
Sachkapitalerhöhung?

Jan Oliver Rüster: Wir haben im Vorfeld drei Varianten geprüft:1.
Barzahlung: Die MAGNAT verfügt aktuell nicht über die notwendigen liquiden
Mittel die R-QUADRAT zu integrieren, zumal eine gute Liquiditätslage
derzeit höchste Priorität hat.
2. Kapitalerhöhung: Eine Kapitalerhöhung zu einer Stückzahl, die uns die
notwendige Liquidität zugeführt hätte, wäre nur zu sehr deutlichen
Kursabschlägen durchführbar gewesen. Im Sinne unserer Aktionäre haben wir
uns gegen diese Variante entschieden.
3. Kapitalerhöhung durch Sacheinlage: Dieser Schritt ist sinnvoll und ein
guter Kompromiss, da wir unsere Liquidität nicht antasten.

mainvestor: Wird der Wert der MAGNAT im Rahmen der Sachkapitalerhöhung mit
3,44 Euro nicht zu niedrig angesetzt?

Jan Oliver Rüster: Die 3,44 Euro als Ausgabebetrag für die neuen Aktien
sind ja keine zufällige Größe. Sie entsprechen - in Anlehnung an das
Wertapapierübernahmegesetz - dem gewichteten inländischen
durchschnittlichen Börsenkurs der letzten drei Monate vor dem Beschluss,
das Asset Management zu internalisieren. Wir nehmen hier also nicht
irgendeinen Betrag, sondern den Betrag, der transparent durch Angebot und
Nachfrage in der Aktie an der Börse zustande gekommen ist. Ein Verfahren,
das seit Jahrzehnten weltweit exakt so angewandt wird.

mainvestor: Aber der Ausgabepreis für die neuen Aktien liegt deutlich unter
dem Net Asset Value (NAV) der MAGNAT.

In der Tat ist der NAV eine relevante Bezugsgröße, die wir, das möchte ich
besonders betonen, transparent nach internationalen Standards berechnen.
Nach wie vor sehen Sie in der Immobilienbranche hohe Abschläge auf den NAV
und zwar teilweise bis zu 70 Prozent und mehr. In zahlreichen Fachartikeln
stellt man sich bereits die Frage, wann und ob diese NAV-Höhen von
Immobilienunternehmen wieder erreicht werden. Zum NAV der MAGNAT bleibt
leider zu sagen, dass auch wir deutlich unter NAV notieren. Gerade deshalb
müssen wir jetzt diese Strukturreform durchführen. Wir sind uns sehr wohl
bewusst sind, dass diese Maßnahme von manchen Altaktionären durchaus
kritisch betrachtet wird. Wir verwerfen diese Bedenken nicht leichtfertig.
Das Gegenteil ist der Fall! Es wäre uns allen, die wir selber auch Aktien
der MAGNAT im Depot haben, nur recht, wenn unser Kurs auf NAV-Niveau wäre.
Die Welt hat sich aber in den letzten Monaten verändert und es ist unsere
Aufgabe, die MAGNAT fit für die Zukunft zu machen. Wir sind überzeugt, dass
die Internationalisierung des Asset Managements in Verbindung mit der
Umwandlung der MAGNAT in eine Aktiengesellschaft für unsere Altaktionäre
eine wertschaffende und nachhaltige Maßnahme darstellt.

mainvestor: In den vergangenen Jahren hat die Performance der MAGNAT-Aktie
enttäuscht. Was wollen Sie dagegen tun?

Jan Oliver Rüster: Wir haben wie alle Immobilienaktien enttäuscht. Wenn Sie
auf unsere Investor-Relations-Seite gehen, finden Sie einen Chart, der
unseren Aktienkurs aktuell gegen den Branchenindex GPR 250 misst. Wir
liegen derzeit auf der Kurslinie dieses Index. Natürlich wollen wir
mittelfristig im Kurs deutlich zulegen und auch besser abschneiden als der
Branchendurchschnitt. Um dies zu erreichen, wollen wir die vorgeschlagene
neue, attraktive und transparente Struktur als AG mit integriertem Asset
Management schaffen. Dies dürfte für unsere Aktie wie ein Befreiungsschlag
wirken.

mainvestor: Warum?

Jan Oliver Rüster: Viele institutionelle Investoren verstehen eine
KGaA-Struktur nicht oder haben Vorbehalte gegen eine solche Struktur. Sie
haben daher bisher nicht in MAGNAT investiert. Auch Aktionärsschützer haben
eine Abschaffung der KGaA-Struktur immer wieder gefordert. Darüber hinaus
mussten wir feststellen, dass verschiedene institutionelle Anleger
Vorbehalte gegen Immobiliengesellschaften haben, die das Asset Management
an einen externen Partner gegen Fees outgesourct haben - wie die MAGNAT
bisher. Mit der vorgeschlagenen Integration des Asset Managements und dem
Formwechsel in eine Aktiengesellschaft berücksichtigen wir die Wünsche der
institutionellen Investoren und der Aktionärsschützer und schaffen einen
transparenten, integrierten Immobilienkonzern.

mainvestor: Wie sehen Ihre Pläne für die kommenden Jahre aus?

Jan Oliver Rüster: Wichtig ist in erster Linie die Umsetzung der
Integration der R-QUADRAT. Ein Meilenstein, der uns zu nachhaltigem Erfolg
verhelfen wird. Nach der Integration beginnen wir unverzüglich mit dem
Ausbau des Asset Managements für Dritte. Unser erfolgreiches
Deutschland-Portfolio soll um attraktive Objekte selektiv erweitert werden.
Gleichzeitig werden wir uns geordnet aus Risikoländern zurückziehen. Sie
sehen, wir blicken voller Tatenkraft nach Vorne, da wir in der Krise unsere
Hausaufgaben gemacht haben und auf einer soliden Basis stehen.

mainvestor: Vielen Dank, Herr Rüster.

Dieses Dokument stellt weder ein Angebot noch eine Einladung zur Zeichnung
oder zum Kauf eines Wertpapiers dar, noch bilden dieses Dokument oder darin
enthaltene Informationen eine Grundlage für eine vertragliche oder
anderweitige Verpflichtung irgendeiner Art. Vor einer Wertpapierdisposition
wenden Sie sich bitte an Ihren Bankberater oder Vermögensverwalter. Die in
diesem Interview geäußerten Meinungen und Aussagen geben nicht die Meinung
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07.10.2009  Finanznachrichten übermittelt durch die DGAP

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