MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA: Im Company-Talk: Jan Oliver Rüster, CEO

Deutschland-Portfolio entwickelt sich positiv, Osteuropa-Portfolio wurde optimiert und die Risikoposition

mainvestor GmbH / MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA / Sonstiges

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'Deutschland-Portfolio entwickelt sich positiv, Osteuropa-Portfolio wurde
optimiert und die Risikoposition reduziert'

'Schwieriges Geschäftjahr solide bewältigt'
'Hohe Eigenkapitalquote und ausreichend liquide Mittel'
'Besondere Chancen am deutschen Immobilienmarkt'

8. Juli 2009 - Die MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA ist
eine Immobiliengesellschaft mit Fokus auf Immobilien-Development. Die
Strategie von MAGNAT ist darauf ausgerichtet, opportunistisch Ineffizienzen
auf Immobilienmärkten zu nutzen. MAGNAT verfolgt dabei im Gegensatz zum
traditionellen 'Buy & Hold'-Ansatz einen 'Develop & Sell' bzw. 'Buy &
Sell'-Ansatz mit Fokus auf Immobilien-Development - verbunden mit Verkauf
nach der Fertigstellung - und ergänzt durch Portfolio-Trading. Anders als
bei klassischen Investmentstrategien profitiert MAGNAT dadurch nicht nur
von Mieteinnahmen, sondern auch und vor allem von attraktiven
Entwicklerrenditen und einer vergleichsweise kurzen Bindung des Kapitals in
den einzelnen Projekten. Alle Projekte müssen einer
überdurchschnittlichen Renditeanforderung genügen. Das Management
konzentriert sich auf Immobilienmärkte, die interessante
Entwicklungszyklen aufweisen: Auf unterbewertete Märkte ('antizyklisches
Investieren') und auf Märkte mit hohem volkswirtschaftlichem Wachstum
('Wachstumsmärkte'). Die geographischen Schwerpunkte liegen in Zentral-,
Ost- und Südosteuropa, ergänzt um Sondersituationen auch im Heimatmarkt
Deutschland. mainvestor Company Talk sprach mit Jan Oliver Rüster, CEO der
MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA.


mainvestor: Herr Rüster, die Finanzkrise hat sich in Ihrem Geschäftsjahr
2008/2009 (Geschäftsjahresende 31. März) dramatisch verschärft. Wie
beurteilen Sie die Situation an Osteuropas Immobilienmärkten?

Jan Oliver Rüster: Nach der Insolvenz von Lehman Brothers Mitte September
2008 griff die Krise des Finanzsystems zwar zeitverzögert, dafür aber mit
voller Wucht  nach Osteuropa über. Ausländische Investoren hörten
schlagartig auf zu investieren und trafen damit vor allem die
Immobilienmärkte der Länder, die mit Hilfe ausländischer Finanzierungen
stark gewachsen waren. Foreign Direct Investments in diese Märkte legten
sprichwörtlich eine Vollbremsung hin. Dies ist unter anderem auch darin
begründet, dass Osteuropa oftmals immer noch als ein homogener Block
verstanden wird. Fakt ist aber, dass die Länder in Osteuropa sich in ihrer
wirtschaftlichen und politischen Entwicklung deutlich voneinander
unterscheiden. Auf Grund dieser massiven Liquiditätsverknappung in allen
Ländern Osteuropas sind Finanzierungen für Immobilienprojekte inzwischen
nicht mehr oder nur noch zu extrem hohen Zinsen und Risikoaufschlägen
abzuschließen. Zugleich haben sich die Mieten und Immobilienpreise
deutlich verringert. Die Zeiten sind sehr viel rauer geworden und in vielen
Ländern Osteuropas bleibt die Situation schwierig. Dennoch muss man
festhalten, dass die Wachstumsraten in der Vergangenheit in diesen Märkten
ein natürliches Wachstum waren, das in einem massiven Nachholeffekt
begründet lag. Wenngleich dieses starke Wachstum fürs Erste der
Vergangenheit angehören dürfte, ist davon auszugehen, dass - nach einer
Normalisierung der Kapitalzuflüsse - die osteuropäischen Märkte wieder
höhere Wachstumsraten ausweisen werden als westeuropäische Märkte. Ein
Indikator für unsere Prognose zu diesen Märkten ist die Tatsache, dass
die wesentlichen Investoren und internationalen Unternehmen ihre Präsenz
in Osteuropa nicht reduzieren, in Teilen sogar jetzt schon weiter ausbauen.


mainvestor: Die Krise muss doch auch MAGNAT massiv getroffen haben?

Jan Oliver Rüster: Natürlich war 2008/2009 für uns ein sehr
herausforderndes Geschäftsjahr. Aber gerade in der Krise zahlt es sich
für uns aus, dass wir sehr solide aufgestellt sind und unsere Risiken
durch einen ausgewogenen Asset-Mix gestreut haben. Wir verfügen per
31.12.2008 über 85,8 Millionen Euro Eigenkapital und unsere
Eigenkapitalquote liegt mit 60,5 Prozent über dem Branchendurchschnitt.
Unsere liquiden Mittel lagen zum 31.12. bei 11,7 Millionen Euro. Hinzu
kommt, dass wir nicht allein in Osteuropa investieren, sondern auch über
ein nennenswertes  Deutschland-Portfolio verfügen, das sich ausgezeichnet
entwickelt. Es zeigt sich gerade jetzt, dass es eine richtige Strategie war
von Anfang an auch im deutschen Immobilienmarkt investiert zu sein.


mainvestor: Wie beurteilen Sie den deutschen Immobilienmarkt?

Jan Oliver Rüster: Der deutsche Markt ist wesentlich stabiler und derzeit
attraktiver als der osteuropäische. So sind die Preise am deutschen
Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren kaum gestiegen und haben sich
jetzt auch nur geringfügig korrigiert. Angesichts der seit Jahren geringen
Neubautätigkeit im Wohnsegment ist dieser unserer Meinung nach 
mittelfristig am aussichtsreichsten. Auch die Finanzierung gestaltet sich
günstig. So zahlen wir für unser Deutschland-Residential-Portfolio, das
auf Bankenseite übrigens als Vorzeigeprojekt gilt, im internationalen
Vergleich sehr niedrige Zinsen. Auch vor dem Hintergrund des durch die
Leitzinssenkungen rückläufigen Zinsniveaus erweist sich der deutsche
Immobilienmarkt als ausgesprochen attraktiv.


mainvestor: Können Sie uns die Entwicklung Ihres Deutschland-Portfolios
noch einmal näher erläutern?

Jan Oliver Rüster: Gerne. Das Wohnportfolio umfasst mittlerweile rund
1.500 Wohnungen und hat eine vermietbare Fläche von 85.300 Quadratmetern.
Die Anschaffungskosten liegen bei rund 420 Euro je Quadratmeter. Aufgrund
der überdurchschnittlichen Mietrendite von mehr als neun Prozent und dem
anhaltenden Abbau von Leerständen besteht ein erhebliches
Wertsteigerungspotential. Nur zum Verständnis: wir haben im
Residential-Bereich den Vermietungsstand von rund 78% auf 85% erhöht. Auch
unser Gewerbeportfolio entwickelt sich ausgezeichnet. Hier liegt der
Vermietungsstand bei mittlerweile 97 Prozent. Wir wollen das
Deutschland-Portfolio weiter ausbauen, da wir, begründet in der Krise, in
Deutschland ähnlich profitable Chancen sehen, wie in Osteuropa vor der
Krise.


mainvestor: Wenn sie gerade Chancen ansprechen. Warum haben Sie Ihr
Engagement in Russland reduziert?

Jan Oliver Rüster: Nach eingehender Analyse sind wir zu dem Schluss
gekommen, dass der russische Immobilienmarkt auf absehbare Zeit äußerst
schwierig bleiben dürfte. Daher haben wir bewusst unser Engagement in
Russland zurückgefahren. Wir haben das russische Investment Sadko im Mai
2009 an unseren russischen Projekt-Partner veräußert, wenngleich unter
den Anschaffungskosten. Aufgrund von vorangegangenen Wertanpassungen
führte dieser Verkauf aber zu keiner weiteren Ergebnisbelastung für
MAGNAT im vierten Quartal. Dass es uns unter den derzeitigen, extremen
Bedingungen am russischen Immobilienmarkt überhaupt gelungen ist, Sadko zu
veräußern, ist ein Erfolg. Neben der Reduktion unseres Risikos
profitieren wir von dem aus dem Verkauf resultierenden Liquiditätszufluss.
Folglich sind wir nun in Russland nur mehr mit dem weniger riskanten Land
Banking aktiv.


mainvestor: Sie mussten zwei Ihrer ukrainischen Investments aufgrund einer
rechtlichen Umgestaltung aus den Büchern nehmen. Wie ist der Stand der
Dinge?
Jan Oliver Rüster: Aufgrund einer notwendigen rechtlichen Umgestaltung
haben wir im dritten Quartal des Geschäftsjahres 2008/2009 unsere
ukrainische Investments Koncha Zaspa und Alexander Land zur Gänze
vorübergehend wertberichtigen müssen. Dies hat unser Ergebnis mit 6,7
Millionen Euro belastet. Derzeit lassen wir die uns vorliegende rechtliche
Umsetzungsmaßnahme des Vertragswerkes im Rahmen der
Jahresabschlussprüfung von unseren Wirtschaftsprüfern begutachten. Dies
nimmt etwas Zeit in Anspruch, garantiert aber die von uns angestrebte
Nachhaltigkeit und Sicherheit des neuen Vertragswerkes. Wir haben in der
letzten Meldung aktiv kommuniziert, dass wir eine saubere rechtliche
Lösung finden werden. Dieses Versprechen werden wir einhalten. Wir gehen
davon aus, dass das Prüfungsergebnis zeitnah vorliegen wird.


mainvestor: Ende Juli veröffentlichen Sie Ihr Jahresergebnis. Nach dem
deutlichen Minus nach neun Monaten dürften Sie mit einem klaren Verlust
abschließen, oder?

Jan Oliver Rüster: Konkrete Zahlen kann ich natürlich noch nicht nennen.
Wie eben erwähnt, befinden wir uns gerade in der Aufstellung des
Jahresabschlusses. Doch war das Geschäftsjahr 2008/2009 angesichts der
Verschärfung der Finanzkrise ein schwieriges. Entscheidend für uns ist,
dass wir uns in dieser Krise behaupten, dass wir unsere Hausaufgaben
machen, dass die Liquidität auch weiterhin stimmt und dass wir uns für
die Zukunft gut aufstellen. So erwarten beispielsweise die Analysten von
Close Brothers Seydler Research in dem zuletzt veröffentlichten
Researchbericht zur MAGNAT ein deutlich negatives EBIT für 2008/2009,
sehen uns aber dann 2010/2011 im Plus. Das ist unsere Benchmark. Auch wenn
ich noch keine konkreten Zahlen aus der Jahresabschlussprüfung nennen
kann, möchte ich betonen, dass die MAGNAT solide aufgestellt ist.


mainvestor: Wie sieht nun Ihre Strategie für Osteuropa aus?

Jan Oliver Rüster: Insgesamt agieren wir sehr flexibel und gehen keine
allzu hohen Risiken ein. Zudem analysieren wir die Situation in den
einzelnen Ländern sehr genau. Vor dem Hintergrund der immer noch
angespannten Situation in vielen Ländern Osteuropas haben wir Projekte,
die wir auf Grund der derzeit volatilen Marktentwicklung und der daraus
resultierenden unzureichenden Nachfrage nicht weiter entwickeln, dem
passiven Bereich 'Land Banking' zugeordnet. Diese Projekte sind
vollständig eigenkapitalfinanziert, von daher haben wir hier kaum
Belastungen aus Zinszahlungen. Wenn die Perspektiven sich verbessern,
werden wir diese Projekte wieder in den Bereich 'Development' überführen,
oder wenn der Preis stimmt, werden die Projekte verkauft. Unser
Hauptaugenmerk in den osteuropäischen Märkten liegt derzeit auf
Sicherheit und Werterhalt.


mainvestor: Wie beurteilen Sie Ihr Investment in der Türkei?

Jan Oliver Rüster: Aufgrund der geringen Verflechtung mit dem
internationalen Finanzsektor ist das türkische Finanzsystem stabiler und
weniger von der weltweiten Krise betroffen als viele andere osteuropäische
Staaten. Vor diesem Hintergrund scheint im Vergleich auch eine schnelle
Erholung der türkischen Wirtschaft wahrscheinlich. Wir sind in der Türkei
mit einem Drittel am Yapi Kredi Portfolio beteiligt. Mit dessen Verwertung
und Entwicklung sind wir sehr zufrieden. So profitieren wir von geringem
Angebot an geeignetem Bauland rund um Istanbul. Die Türkei bleibt für uns
insgesamt ein gewinnbringendes Investment, das immerhin rund ein Viertel
unseres Investitionsvolumens ausmacht.
mainvestor: Wo sehen Sie derzeit besondere Chancen?

Jan Oliver Rüster: Der deutsche und österreichische Immobilienmarkt
zeichnen sich derzeit durch eine hohe Stabilität, attraktive Renditen und
günstigen Finanzierungsbedingungen aus. Dies gilt insbesondere für
Wohnimmobilien. Inzwischen sind hierzulande teilweise Renditen zu erzielen
wie vor der Krise nur in Osteuropa gekannt haben - und das bei niedrigerem
Risiko. Auch in den an Deutschland angrenzenden osteuropäischen Ländern,
der so genannten 'zweiten Welle', bieten die Immobilienmärkte inzwischen
wieder zum Teil attraktive Renditen.


mainvestor: Herr Rüster, die Weltkonjunktur befindet sich nach wie vor in
der Rezession. Welche konkreten Schritte gehen Sie mit der MAGNAT, um
krisenfest zu bleiben und zugleich für den nächsten Aufschwung gut
aufgestellt zu sein?

Jan Oliver Rüster: Lassen Sie mich hier Eines besonders hervorheben: Das
Management der MAGNAT hat die klare strategische Zielsetzung einen
nachhaltigen Mehrwert zu schaffen. Dies nimmt in diesem herausfordernden
Umfeld mehr Zeit in Anspruch als ursprünglich avisiert. Wir verfallen aber
weder operativ noch in der Kommunikation in hektischen Aktionismus, der dem
Unternehmen nachhaltig schaden würde. Im Gegenteil, wir prüfen und
analysieren das Marktumfeld sehr genau und folgen dabei einer Strategie,
die der Sicherung der Liquidität der Gesellschaft oberste Priorität
einräumt. Des Weiteren ist die Intensivierung der Verwertungsbemühungen
ein wichtiger Baustein, um unsere Ertragskraft zu sichern. Hinzu kommt eine
Ausbalancierung der Portfoliogewichtung zwischen den Regionen
Deutschland/Österreich und Ost-/Südosteuropa zur Milderung starker
zyklischer Schwankungen in den Immobilienmärkten. Dabei scheint es unseres
Erachtens auch sinnvoll, im Rahmen von Kostenoptimierungen die
Wertschöpfungstiefe der Gesellschaft zu überprüfen und gegebenenfalls
anzupassen.



mainvestor: Vielen Dank, Herr Rüster.


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08.07.2009  Finanznachrichten übermittelt durch die DGAP
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