22|06|2017

Corporate News

DEMIRE & bulwiengesa veröffentlichen gemeinsame Studie über Büroinvestments in Secondary Cities – höhere Renditen und geringeres Risiko als in A-Städten

  • Nettoanfangsrenditen in den B-, C- und D-Standorten zwischen 1,0 und 2,5 Prozentpunkte höher als in den A-Städten
  • Volatilität von Mieten und Leerstandsquoten in Sekundärstandorten deutlich geringer
  • Prognostizierte Zunahme der Beschäftigung in Secondary Cities von mind. 5% bis 2020

Langen, 22. Juni 2017 – Ausgewählte deutsche B-, C- und D-Standorte bieten bei Büroinvestments höhere Renditepotenziale bei gleichem oder geringerem Risikoprofil als die sieben deutschen A-Städte. Die untersuchten Standorte weisen im Durchschnitt höhere Nettoanfangsrenditen bei einer geringeren Volatilität bezüglich Mieten und Leerstandsraten auf. Zwar wächst die Bürobeschäftigung in den sieben Metropolen im Vergleich schneller. Aber auch die Städte der anderen drei Kategorien haben im Durchschnitt eine kontinuierlich steigende Bürobeschäftigung zu verzeichnen. Diese Entwicklung wird sich fortsetzen: Für neun von insgesamt 21 untersuchten Secondary Cities wird bis 2020 eine Zunahme der Bürobeschäftigung von mehr als 5,0 Prozent prognostiziert – bei Leipzig sogar +9,4 Prozent.
Dies sind die Kernergebnisse unserer Studie „Secondary Cities: Investmentchancen auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt“, die von der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG in Zusammenarbeit mit der bulwiengesa AG erstellt wurde. Die Studie vergleicht ausgewählte Büromärkte in den A-, B-, C- und D-Städten miteinander. Im Ergebnis belegt die Untersuchung die Attraktivität des Geschäftsmodells der DEMIRE, die mit einem aktuellen Portfoliovolumen von rund 1 Mrd. Euro sich ausschließlich auf Gewerbeimmobilien in mittelgroßen Städten und aufstrebenden Randlagen von Ballungsgebieten in ganz Deutschland konzentriert.

Nettoanfangsrenditen reichen in den D-Städten bis knapp 7,0 Prozent

Vor allem bei den Renditen zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen den Kategorien. Die Nettoanfangsrenditen von Büros in zentralen Lagen in den A-Städten sind im Durchschnitt mittlerweile unter die Vier-Prozent-Marke (2009: 5,5 Prozent, 2016: 3,6 Prozent) gefallen. Dagegen beträgt die durchschnittliche Rendite in B-Städten 5,1 Prozent (2009: 6,4 Prozent), in C-Städten liegt sie bei 5,7 Prozent (2009: 6,8 Prozent) und in D-Städten bei 6,7 Prozent (2009: 7,4 Prozent). Bei insgesamt sieben der untersuchten D-Standorte (Kassel, Koblenz, Flensburg, Göttingen, Bayreuth, Schwerin und Stralsund) sowie zwei C-Städten (Rostock und Wuppertal) liegen die Nettoanfangsrenditen bei 6,0 Prozent oder darüber.

Langfristig haben auch C- und D-Städte hohe Mietsteigerungen zu verzeichnen

Die relativ niedrigen Renditen in den Metropolen gehen mit einer hohen Volatilität der Mieten einher: Die Büromieten in den A-Städten schwankten in der Vergangenheit innerhalb von wenigen Jahren um mehr als 20 Prozent. Dagegen ist die Entwicklung in den kleineren Städten erheblich stabiler. Trotz der geringeren Kurzfrist-Volatilität hat es langfristig auch hier in einigen Städten hohe Mietsteigerungen gegeben. Beispielsweise stiegen in den C-Städten Regensburg und Osnabrück sowie in den D-Städten Kassel, Stralsund und Schwerin die Mieten im Zeitraum von 2007 bis 2016 um mehr als 20 Prozent.

Leerstandsquoten können in den A-Städten schnell ansteigen

Auch bei der Entwicklung der Leerstände ist die Volatilität der wesentliche Unterschied zwischen den A-Städten und den Städten der anderen Kategorien. Beispielsweise schnellte die durchschnittliche Leerstandsquote in den Metropolen zwischen 2001 und 2004 von 3,1 Prozent auf 10,7 Prozent hoch. In den kleineren Städten war der Anstieg dagegen sehr viel moderater. Seit 2007 sinkt der Leerstand in den B-, C- und D-Standorten – ausgehend von einem niedrigen Niveau – langsam, aber kontinuierlich. „Unter den C-Städten und auch bei vielen der Kategorie D ist der Leerstand insgesamt sehr niedrig“, kommentiert Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Frankfurt der bulwiengesa AG. „Beispielsweise liegt die Quote in Rostock (C-Stadt) bei 7,0 Prozent, in Freiburg (C-Stadt) bei 1,4 Prozent und in Göttingen (D-Stadt) bei 2,0 Prozent“, so Carstensen weiter.

Bürobeschäftigung wird bis 2020 in den B-, C- und D-Standorten weiter steigen

Wichtigster Treiber der Büromärkte ist die Bürobeschäftigung. „Zwar haben viele internationale Unternehmen und Großkonzerne Niederlassungen in den A-Städten. Dennoch arbeiten rund zwei Drittel der deutschen Arbeitnehmer bei kleineren und mittleren Unternehmen, deren Standorte sich oft weitab der Metropolen befinden“, kommentiert Markus Drews, Vorstand der DEMIRE. Aktuell arbeiten in den sieben A-Städten rund 2,9 Millionen Menschen in Büros. Die Zahl für die B-, C- und D-Standorte beläuft sich jedoch auf 5,4 Millionen Personen. In den A-Städten stieg die Zahl der Bürobeschäftigten seit 1999 um 28 Prozent. „Im selben Zeitraum haben die Städte der anderen Kategorien ein leicht geringeres, aber stetiges Wachstum zu verzeichnen. Die Bürobeschäftigung nahm an allen untersuchten B-, C- und D-Standorten zwischen 17 und 25 Prozent zu“, führt Drews aus.

B-, C- und D-Standorte bilden keine homogene Gruppe

Markus Drews ergänzt: „Insgesamt schneiden die B-, C- und D-Standorte in vielen Parametern besser ab als die Metropolen. Allerdings ist diese Städtegruppe nicht homogen. So wurden an zahlreichen ostdeutschen Standorten Anfang der 2000er Jahre zu viele Büros entwickelt. Die Folgen sind in vielen Büromärkten noch heute in Form von geringen Mieten und relativ hohen Leerständen sichtbar. Allerdings ist die Tendenz an den meisten Standorten seit zehn Jahren positiv. Ein herausragendes Beispiel ist Leipzig, wo der Büroleerstand seit 2007 von rund 27 auf etwa 12 Prozent gefallen ist.“ Auch bei den Renditen zeigt sich eine gewisse Heterogenität: Beispielsweise sind einige C-Städte wie Freiburg oder Regensburg mit Nettoanfangsrenditen von 5,0 bzw. 5,1 Prozent vergleichsweise teuer.

60 Prozent des deutschen Büroflächenbestands befindet sich abseits der Metropolen

Die Clusterung der Städte wurde von der bulwiengesa AG nach funktionaler Bedeutung für den internationalen, nationalen, regionalen oder lokalen Immobilienmarkt in vier Klassen vorgenommen. Gemessen am Flächenbestand entfallen 43,2 Prozent des deutschen Büroimmobilienbestandes auf A-Märkte, 20,5 Prozent auf B-Märkte, 14,7 Prozent auf C-Märke und 21,6 Prozent auf D-Märkte.

Insgesamt hat bulwiengesa im Rahmen der Studie die Büromärkte von 21 B-, C- und D-Standorten im Detail untersucht. Im allgemeinen Teil der Studie wurden die Städte geclustert und mit den sieben A-Städten verglichen.

Die komplette Studie finden Sie hier zum Download.

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