30|11|2017

Corporate News

DEMIRE mit positivem drittem Quartal – Vorstand erhöht Prognose für 2017

  • Mieterträge von EUR 55,9 Millionen und
  • FFO I (vor Minderheiten, nach Steuern) von EUR 9,2 Millionen
  • EPRA-Leerstandsquote sinkt um 170 Basispunkte auf 9,9%
  • Netto-Verschuldungsgrad (LTV) um 80 Basispunkte auf 62,0% reduziert
  • EPRA-NAV je Aktie steigt auf EUR 5,69 (unverwässert) bzw. EUR 4,72 (verwässert)
  • Vorstand erhöht Prognose: FFO I von EUR 8-10 Millionen auf EUR 11 – 12 Millionen und Mieteinnahmen EUR 72 – 73 Millionen auf rund EUR 74 Millionen für das Geschäftsjahr 2017

Frankfurt am Main, 30. November 2017 – Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (ISIN: DE000A0XFSF0) hat sich auch im dritten Quartal solide weiterentwickelt. Das Bestandsportfolio des DEMIRE-Konzerns umfasste zum Berichtsstichtag am 30. September 2017 insgesamt 90 Gewerbeimmobilien (31. Dezember 2016: 174 Immobilien) mit einer vermietbaren Gebäudefläche von insgesamt rund 980.000 Quadratmetern, deren Marktwert sich auf rund EUR 1.018,5 Millionen summierte (31. Dezember 2016: EUR 1.005,6 Millionen).

Die Mieterträge des DEMIRE-Konzerns beliefen sich zum Ende des dritten Quartals 2017 auf insgesamt EUR 55,9 Millionen (9M 2016: EUR 56,7 Millionen). Der Rückgang um 1,4 % erklärt sich durch den Verkauf von nicht strategischen Immobilien, wobei der dadurch bedingte Rückgang der Mieterträge größtenteils durch den erfolgreichen Abbau von Leerständen kompensiert werden konnte. Das Ergebnis aus der Vermietung von Immobilien betrug im Berichtszeitraum EUR 42,0 Millionen und lag damit um 3,0 % unter dem Wert der entsprechenden Vorjahresperiode (9M 2016: EUR 43,3 Millionen).

Die Funds from Operations I (FFO I, nach Steuern und vor Minderheiten) betrugen zum Stichtag 30. September 2017 EUR 9,2 Millionen (9M 2016: EUR 7,0 Millionen), nach Minderheiten und Steuern betrugen die FFO I EUR 4,6 Millionen (9M 2016: EUR 1,7 Millionen). Unter Berücksichtigung des Ergebnisses aus dem Verkauf von Immobilien, lagen die Funds from Operations (FFO II) nach Steuern und vor Minderheiten bei EUR 8,7 Millionen (9M 2016: EUR 6,8 Millionen), nach Steuern und nach Minderheiten bei EUR 4,1 Millionen (9M 2016 EUR 1,6 Millionen). Der Anstieg der FFO I im Vergleich zur Vorjahresperiode resultiert insbesondere aus dem verbesserten laufendem Finanzergebnis und gesunkenen laufenden Ertragssteuern.

CEO/CFO Ralf Kind kommentierte die Geschäftsentwicklung der ersten neun Monate 2017: „In den ersten neun Monaten haben wir Verbesserungen bei der operativen Performance und bei unseren Finanzkennzahlen erzielt. Mit der im Juli und September erfolgreich durchgeführten Platzierung einer gerateten, unbesicherten Unternehmensanleihe haben wir einen wichtigen Meilenstein bei der Umsetzung von „DEMIRE 2.0“ erreicht. Ein weiterer positiver Schritt ist die jüngste Zustimmung unserer Aktionäre zum Abschluss diverser Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträgen zwischen der DEMIRE und mehreren Tochtergesellschaften. Damit setzen wir bereits aktuell den nächsten Meilenstein zur Verbesserung der Gesamtprofitabilität und Steigerung der Funds from Operations (FFO) der DEMIRE um.“

Portfolioentwicklung – weitere Verbesserung der Kennzahlen
Im Zuge strategie-konformer Portfoliobereinigungen reduzierte sich die annualisierte Vertragsmiete im Berichtszeitraum von EUR 74,1 Millionen zum 31. Dezember 2016 auf nunmehr EUR 72,3 Millionen. Like-for-like sind die annualisierten Vertragsmieten gegenüber dem Bilanzstichtag 31. Dezember2016 um 2,6% gestiegen.

Die EPRA-Leerstandsquote des Bestandsportfolios konnte durch Neuvermietungen und unter Berücksichtigung bereits verkaufter Immobilien im Laufe des Geschäftsjahres um 170 Basispunkte auf 9,9 % zum Ende des dritten Quartals reduziert werden (31. Dezember 2016: 11,6 %). In den ersten neun Monaten konnten rund 52.000 Quadratmeter Fläche vermietet werden. Davon entfallen rund 49 % auf Neuvermietungen. Im Durchschnitt wurden neu abgeschlossene und verlängerte Mietverträge mit einer Laufzeit von 5,3 Jahren abgeschlossen.

Netto-Verschuldungsgrad (LTV) weiter gesunken
Die Bilanzsumme des Konzerns der DEMIRE AG ist zum 30. September 2017 auf rund EUR 1,2 Milliarden gestiegen. Die Eigenkapitalquote reduzierte sich gegenüber dem Ende des vorangegangenen Geschäftsjahres von rund 28,2 % auf rund 26,3 % aufgrund der zum Bilanzstichtag noch nicht zurückbezahlten Unternehmensanleihe. Der unverwässerte EPRA-NAV je Aktie stieg im dritten Quartal 2017 auf EUR 5,69 (31. Dezember 2016: EUR 5,54), der verwässerte EPRA-NAV auf EUR 4,72 (31 Dezember 2016: EUR 4,60). Der Netto-Verschuldungsgrad (Loan-to-Value) verbesserte sich seit dem Jahresende 2016 um rund 80 Basispunkte auf 62,0 % (31. Dezember 2016: 62,8 %).

Das Finanzergebnis lag zum Ende des dritten Quartals bei EUR -42,1 Millionen (9M 2016: EUR -35,4 Millionen). Darin sind Einmalaufwendungen in Höhe von rund EUR -13.0 Millionen enthalten, insbesondere einmalige Vorfälligkeitskosten aus Refinanzierungen sowie das Ergebnis aus der Bewertung derivativer Finanzinstrumente. Die durchschnittliche Fremdkapitalverzinsung p. a. verminderte sich zum 30. September 2017 gegenüber dem Bilanzstichtag des Vorjahres um rund 60 Basispunkte auf 3,8 % (31. Dezember 2016: 4,4 ). Unter Berücksichtigung der erfolgreichen Aufstockung der Unternehmensanleihe 2017/2022 um weitere EUR 130 Millionen im September 2017 und der damit verbundenen weiteren Refinanzierung von teureren Finanzverbindlichkeiten nach dem Bilanzstichtag, beträgt die durchschnittliche Fremdkapitalverzinsung auf pro forma Basis 3,0 p.a.

Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern stieg insbesondere aufgrund von höheren operativen Erträgen und Bewertungsgewinnen gegenüber der Vorjahresperiode auf EUR 53,7 Millionen an (9M 2016: EUR 41,3 Millionen). Das Periodenergebnis betrug nach neun Monaten EUR 8,6 Millionen nach EUR – 4,5 Millionen in der Vorjahresperiode. Der Anstieg resultiert insbesondere aus dem höheren Ergebnis vor Steuern und einer geringeren Steuerlast zum Stichtag 30. September 2017.

Vorstand erhöht Prognose für 2017
Angesichts der soliden Entwicklung während der ersten neun Monate erhöht der Vorstand seine Prognose für die FFO I (nach Steuern und vor Minderheiten) des Gesamtjahres 2017 von bisher EUR 8 bis 10 Millionen auf EUR 11 bis 12 Millionen. Auf Basis des aktuellen Immobilienbestandes und der guten operativen Entwicklung erwartet die Gesellschaft nunmehr Mieterträge von rund EUR 74 Millionen für das Geschäftsjahr 2017 (bisher: EUR 72 Millionen bis EUR 73 Millionen).

Die Strategie „DEMIRE 2.0“ steht für die nächste Wachstumsphase der Gesellschaft. Neben der Umsetzung eines ganzheitlichen Maßnahmenplans – unter anderem zur Reduktion der Finanzierungskosten, Kostenoptimierung und Straffung der Gruppenstruktur – ist ein wesentlicher Eckpunkt der weitere Ausbau des aktuellen Portfolios auf ein Volumen von rund EUR 2 Mrd. Der Fokus des Geschäftsmodells liegt dabei unverändert auf Gewerbeimmobilien-Akquisitionen an deutschen Sekundärstandorten. Zudem soll durch eine permanente Effizienzsteigerung sowie im Zuge des geplanten Wachstums durch Skaleneffekte im Immobilienmanagement die Kostenbasis weiter optimiert werden. Durch eine weitere Optimierung des Finanzierungsmix, insbesondere auch unter kontinuierlicher Prüfung potenzieller Refinanzierungsoptionen über den Fremdkapital- und Eigenkapitalmarkt, sollen mittelfristig die durchschnittlichen Zinskosten sinken und der Netto-Verschuldungsgrad auf rund 50 % gesenkt werden. Dabei strebt die DEMIRE neben der Steigerung ihrer Marktkapitalisierung auch die Positionierung ihres Risikoprofils im Bereich des „Investment-Grades“ an, um die Finanzierung ihres zukünftigen Wachstums zu günstigen Konditionen langfristig und nachhaltig zu sichern.

Die Zwischenmitteilung zum Neunmonatsergebnis 2017 steht auf der Internetseite der Gesellschaft unter www.demire.ag im Bereich Investor Relations unter der folgenden Adresse zum Download bereit: http://www.demire.ag/investor-relations/berichte-und-ergebnisse/2017

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