28|04|2017

Corporate News

DEMIRE: Geschäftsergebnis 2016 – Erfolgreicher Ausbau der Immobilienplattform mit weiteren Wachstumspotentialen

Erfolgreiche Portfoliooptimierung:

  • Steigerung des Portfoliowerts auf über EUR 1 Mrd.
  • Mieterträge mit EUR 76,4 Mio. mehr als verdoppelt (2015: EUR 33,3 Mio.)
  • Erfolgreicher Verkauf von Non-Core-Objekten
  • EPRA-Leerstandsquote um 1,2 Prozentpunkte auf 11,6 % gesenkt

Finanz- und Bilanzstruktur verbessert:

  • Eigenkapital deutlich um 16% auf EUR 308,6 Mio. gesteigert (2015: EUR 264,9 Mio.)
  • Nettoverschuldungsgrad (LTV) um 470 Basispunkte auf 62,8% gesenkt (2015: 67,5%)
  • Reduktion der durchschnittlichen Finanzierungskosten um 105 bp auf 4,1% p.a. zum 01. Januar 2017
  • EPRA-NAV je Aktie um 6,5% auf EUR 5,54 (unverwässert) sowie um 8,3 % auf EUR 4,60 (verwässert) gestiegen

Fokus 2017:

  • Weiteres Portfoliowachstum
  • Reduzierung des Verschuldungsgrades und Optimierung der Kostenbasis

Langen, 28. April 2017 – Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (DEMIRE) (ISIN: DE000A0XFSF0) gibt heute das Ergebnis des Geschäftsjahres 2016 bekannt. Im abgelaufenen Geschäftsjahr stand insbesondere die vollständige Integration und optimierte Bewirtschaftung der mit dem großen Wachstumsschritt in 2015 und 2016 akquirierten Immobilienbestände im Wert von rund EUR 550 Mio. im Vordergrund. Zudem konnte die DEMIRE bereits erste Optimierungen ihrer Finanz- und Bilanzstruktur erfolgreich umsetzen. Mit einem aktuellen Portfoliovolumen von über EUR 1 Mrd. plant die DEMIRE für das laufende Geschäftsjahr 2017 weiteres Ergebniswachstum, insbesondere durch den Ausbau ihres gewerblichen Immobilienportfolios in den „Secondary Locations“ in Deutschland.

Erfolgreiche Portfoliooptimierung
Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2016 haben sich die Mieterträge von EUR 33,3 Mio. auf EUR 76,4 Mio., im Wesentlichen aufgrund des Portfoliowachstums und der Übernahme von 77,7 % der Anteile an der Fair Value REIT-AG im Geschäftsjahr 2015, mehr als verdoppelt. Die allgemeinen Verwaltungskosten und sonstigen betrieblichen Aufwendungen des DEMIRE-Konzerns summierten sich im Geschäftsjahr 2016 auf EUR 21,9 Millionen (31. Dezember 2015: EUR 16,6 Mio.). Der Anstieg resultierte einerseits aus den wachstumsbedingt gestiegenen Personalkosten und andererseits aus Doppelbelastungen im Zuge des Insourcings von administrativen Funktionen im Konzern. Die Funds from operations (FFO) betragen EUR 8,1 Mio. und unter Berücksichtigung von Immobilienverkäufen EUR 13,0 Mio. vor Minderheiten. Nach Minderheiten liegen die FFOs bei EUR 2,7 Mio. bzw. EUR 7,5 Mio. unter Berücksichtigung von Immobilienverkäufen. Unter Einbeziehung der weiteren Ergebnisse und Aufwendungen ist das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) mit EUR 83,2 Mio. deutlich um rund 42 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen (31. Dezember 2015: EUR 58,7 Mio.). Das Periodenergebnis 2016 verringerte sich um rund 4 % auf EUR 27,6 Mio. (31. Dezember 2015: 28,9 Mio.), im Wesentlichen aufgrund der erstmals für den gesamten Zwölfmonatszeitraum angefallenen Finanzierungsaufwendungen von zum Jahresende 2015 ausgewiesenen Finanzverbindlichkeiten sowie bedingt durch höhere Aufwendungen aus latenten Steuern.

Zum 31. Dezember 2016 lag der Buchwert des Bestandsportfolios bei EUR 1.005,6 Mio. (31. Dezember 2015: 928,1 Mio. Die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge ist mit rund 5,3 Jahren unverändert hoch (31. Dezember 2015: 5,4 Jahren). Dank der hohen Leistungsfähigkeit der integrierten Managementplattform konnte die EPRA-Leerstandsquote im Portfolio deutlich um 1,2 Prozentpunkte auf 11,6 % gesenkt sowie die annualisierten Vertragsmieten des Portfolios auf EUR 74,1 Mio. gesteigert werden (31. Dezember 2015: EUR 72,2 Mio.). Daraus resultiert ein positives Bewertungsergebnis in Höhe von EUR 38,4 Mio. bei einer attraktiven Bruttomietrendite des Bestandsportfolios von 7,4 % zum Bilanzstichtag.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Immobilien und Immobiliengesellschaften im Buchwert von EUR 24,5 Mio. zu Preisen von EUR 29,4 Mio. verkauft. Das Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien und Immobiliengesellschaften belief sich im abgelaufenen Geschäftsjahr auf EUR 4,9 Mio. (31. Dezember 2015: EUR 0,7 Mio.).
Zum Jahreswechsel erfolgte der Verkauf von nicht strategischen Immobilien („Non-Core“) mit einem kleinteiligen Portfolio von insgesamt 84 Immobilien und Teilen einer Liegenschaft in Darmstadt. Der Verkauf erhöhte maßgeblich die Qualität des Gesamtportfolios. Der erzielte Veräußerungserlös lag dabei um rund 16 % über den aktuellen Verkehrswerten. Die Anzahl der Immobilien im DEMIRE-Konzern verringerte sich durch die Verkäufe deutlich von 181 auf 90 Immobilien und unterstreicht damit die Fokussierung des zukünftigen Bestandsportfolios auf ausgewählte Standorte in den “Secondary Locations” in Deutschland.

Finanz- und Bilanzstruktur verbessert
Zum 31. Dezember 2016 stieg das Eigenkapital der DEMIRE deutlich um EUR 43,7 Mio. auf EUR 308,6 Mio. (31. Dezember 2015: EUR 264,9 Mio.). Der unverwässerte Net Asset Value nach EPRA erhöhte sich im Jahresvergleich um 17,2% auf EUR 300,5 Mio. (31. Dezember 2015: EUR 256,3 Mio.). Der EPRA-NAV je Aktie konnte abermals gesteigert werden, und nahm um rund 6,5 % bzw. 8,3 % auf EUR 5,54 je Aktie (unverwässert), bzw. auf EUR 4,60 je Aktie (verwässert) zu.
Der Nettoverschuldungsgrad (Loan-to-Value) verbesserte sich signifikant um 470 Basispunkte auf 62,8% zum Bilanzstichtag (31. Dezember 2015: 67,5%). Die Verbesserung im Vorjahresvergleich resultiert einerseits aus der erfolgreichen Rückführung von Darlehen aus dem gestiegenen operativen Cashflow, andererseits aus den durch aktives Asset-, Property- und Facility Management erzielten Wertsteigerungen des Bestandsportfolios.
Zum Bilanzstichtag sank zudem der durchschnittliche Zinssatz der Finanzschulden des DEMIRE-Konzerns von 5,15 % um 80 Basispunkte auf 4,4 % p.a. und erreichte somit die prognostizierte Zielspanne für 2016 von 4,0 % bis 4,5 % p.a. Aus der im Februar 2017 umgesetzten vorzeitigen Prolongation eines ursprünglich in 2019 fälligen Schuldscheindarlehens resultiert, rückwirkend ab dem 01. Januar 2017, bereits eine weitere Verringerung der durchschnittlichen Fremdkapitalzinsen im DEMIRE-Konzern auf 4,1 % p.a.

Fokus 2017
Die DEMIRE hat sich als strategisches Ziel gesetzt, das Bestandsportfolio mittelfristig über 2017 hinaus auf einen Buchwert von EUR 2 Milliarden auszubauen. Dabei strebt sie ein Verhältnis der Nettofinanzverbindlichkeiten zur Summe der Bestandsimmobilien (Loan-to-Value) von circa 50 % an. Zusätzlich ist die weitere Optimierung der Kostenquote und die weitere Verbesserung der Finanzierungsbasis ein prioritäres unternehmerisches Ziel.
Für das Geschäftsjahr 2017 erwartet die DEMIRE ohne Berücksichtigung von Akquisitionen aus dem Immobilienbestand zum 31. Dezember 2016 steigende Einnahmen aus der Vermietung der Immobilien sowie sinkende Kosten auf Portfolio- und Verwaltungsebene, die insbesondere aus dem unternehmenseigenen aktiven Asset-, Property- und Facilitymanagement und der weiteren Reduzierung der Leerstandsquote im Bestandsportfolio erzielt werden sollen. Mit der Umsetzung weiterer Re- und Anschlussfinanzierungen soll der gewichtete Durchschnittszins der Finanzverbindlichkeiten weiter sinken. Der Vorstand erwartet für 2017 eine Verbesserung der wesentlichen Kennzahlen und wird in den nächsten Wochen eine neue Prognose zur Entwicklung der wesentlichen KPI’s für das Geschäftsjahr 2017 bekannt geben.

Der Vorstand

Über die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG

Ausgewählte Konzern-Finanzkennzahlen der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG:

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung (in Mio. Euro)01.01.2016-31.12.201601.01.2015-31.12.2015
Einnahmen aus der Vermietung92,143,3
Ergebnis aus der Vermietung58,623,7
Sonstige betriebliche Erträge46,551,6
Allgemeine Verwaltungskosten und sonstige betriebliche Aufwendungen21,916,6
EBIT83,258,7
Finanzergebnis-43,2-25,7
Periodenergebnis nach Steuern27,628,9
Davon entfallen auf die Anteilseigner der DEMIRE24,728,1
FFO inklusive Verkäufe, vor Minderheiten13,0
FFO ohne Verkäufe, vor Minderheiten8,1
Unverwässertes/Verwässertes Ergebnis je Aktie (EUR)0,48/0,391,09/0,71
Konzernbilanz31.12.201631.12.2015
Bilanzsumme1.094,01.032,9
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien981,3915,1
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien24,313,0
Eigenkapital308,6264,9
Eigenkapitalquote (% der Bilanzsumme)28,225,6
EPRA-Eigenkapital (NAV) der DEMIRE-Anteilseigner300,5256,3
EPRA-NAV je Aktie (EUR)5,54/4,605,20/4,25
Netto-Finanzschulden631,3626,8
LTV (Netto-Finanzschulden in % des gesamten Immobilienbestandes)62,867,5

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63225 Langen
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Web: www.demire.ag

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